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Crédit d'investissement - Peresada A.A.

6.6. Caractéristiques de l'évaluation foncière dans le cadre de prêts hypothécaires

Le principal poste d'avant-garde pour les prêts hypothécaires est la terre, c'est-à-dire si vous en avez besoin, et la banque commerciale est coupable du droit de bien l'évaluer. Resté pendant une heure par le détachement ukrainien, un robot chanteur sera organisé pour pratiquer l'évaluation à petite échelle des ressources en terres.

Donc, vіdpovіdno jusqu’à Postovіd vіd 23 bouleau, 1995 p. N ° 213 «À propos de la méthodologie d'évaluation des terres désignées par Silkospodarsky et de la population des colonies», évaluation en groshova des terres sanitaires dans le cas du transfert de terres dans l'État, de la chute de terres, de l'achat et de la vente de terres, de l'achat les prix, la région des guerres régulières des principaux intérêts de virobnitsva, ont signalé rozmiru aux fonds statutaires externes des sociétés par actions, la réunion, les coopératives.

Іnformatsіynoyu bazoyu pour groshovoї terre otsіnki sіlskogospodarskogo priznachennya Je cadastre souveraine (kіlkіsna i yakіsna bonіtuvannya terrestre caractéristique ґruntіv, Ekonomichna otsіnka terre) materіali vnutrіshnogospodarskogo zemlevporyadkuvannya et Land de punktіv - їh generalnі Plagne est la projection planuvannya i population Zabudova punktіv, materіali ekonomіchnoї Estimations de territoire.

Groshova estsinka terres désignées comme terres à parcourir , les terres d’autre part, les ressources naturelles médiocres et les pâturages pour les revenus de location, qui se forment formellement à la vue des terres, disposent d’une grande quantité de terres.

Pour l'évaluation de la valeur des terres en groshny en Ukraine, les loyers différenciés des autres terres pour l'évaluation économique des cultures céréalières (aux centeurs) sont donnés selon la formule suivante:

Рдн = (• Ц - З - ‡ Кнр) / Ц, (6.10)

de Rdn - loyer différentiel de revenu d'un hectare de terres ornementales (en c); Y - le rendement en grain par hectare (y); Ts - le prix à payer pour réaliser un centner de grain; Z - virobic vitrati par hectare; République populaire de Chine - normes de rentabilité.

Les revenus locatifs absolus, en plus des revenus locatifs différentiels, sont en faveur absolue. Les revenus locatifs à Zagaglion correspondent à la somme des revenus locatifs différentiels et absolus. Les revenus locatifs différentiels d'un hectare de terre, avec plus de bagages, plus de cultures naturelles et de tombes naturelles et plus précieuses, sont basés sur les différents types de revenus locatifs différentiels en raison d'un revenu culturel et économique supérieur:

Rd (b) (s) (n) = Rdn • Rd (b) (s) (p) / Rd (6.11)

de Rdn (b) (c) (p) - loyer différentiel du revenu d’un hectare de terrain, avec livraison de bagages (b), plumes naturelles (c) et pâturages (p) (c); Rdn - revenu différentiel provenant d'un hectare de terres ornées (en c); Rd (b) (c) (p) - loyer différentiel de revenus d'un hectare de terrain, avec livraison de bagages (b), sol naturel (c) et pâturage (p) pour l'évaluation économique des terres (en UAH); Rd - revenus de location différentiels provenant d'un hectare de terres ornées pour une évaluation économique de la récolte virale de cultures céréalières (en UAH)

L’évaluation faite par Groshov de la terre , de la terre négociée, de la subsistance naturelle et du pâturage en Ukraine est présentée comme un revenu tiré des revenus de location pour l’économie dans le secteur des cultures céréalières, le prix du grain sous forme de grain:

Goz = Rzdn • Ts • Tk, (6.12)

de Goz - un groshova estsinka, un hectare de terres ornementales, de terres cultivées dans les bagages perdus, de stocks naturels et de pâturages en Ukraine (en UAH); Rzdn - revenus locatifs non pertinents sur des terres, sur des terres ensemencées en sacs, sur des pâturages naturels et sur des pâturages en Ukraine (en c); C - le prix d'un centner de grain (en UAH); Tk - terminologie des revenus de location (dans les rochers), qui peut être ajoutée à 33 roubles.

L’évaluation par Groshova des terres des coopératives collectives Sylgospodarsky, des coopératives Sylgospodarsky, des partenariats de coopération Sylgospodarsky, de plus, le nombre d’entreprises de navette, est calculé selon la formule (6.12).

Les revenus locatifs différentiels sur la terre, la terre, la terre avec bagages, le nez naturel et les tombes dans les ménages de silkospodarskie sont calculés comme suit:

Rdn (p) = Rdn (p) • Rd (p) / Rd (p) (6.13)

de Rdn (p) - loyer différentiel de revenus d'un hectare de terre, de terres sous réserve de bagages, de pieds naturels et de tombes dans la ville de Podprimship (p) (at); Rdn (r) - loyer différentiel de revenu par hectare de terre, terres sous réserve de bagages, jambes et tombes naturelles dans le district administratif (r) (près du centre); Rd (p) - loyer différentiel de revenu pour une évaluation économique des cultures virales de cultures dans les anciennes terres, des terres peu récoltées, des récoltes naturelles et des tombes pour l'estimation de la quantité requise de biens; Rd (r) - revenu de location différentiel pour une évaluation économique des cultures virales de céréales sur les terres, des terres peu récoltées, des récoltes naturelles et des pâturages pour une évaluation du district administratif (district).

Jusqu'à différentiel de revenu locatif par hectare de terre, de terre ensemencée, de ressources naturelles et de pâturages, calculé dans les ménages Sylgodospodar, le revenu locatif absolu est atteint (valeur fixe, fixée à l'Ukraine). L’évaluation foncière des entreprises de la région de Sylgospodar à Zagalna Groshova est déduite quotidiennement d’une évaluation d’un sou pour un hectare de terrains industriels et de terrains situés à proximité du terrain.

Estimation de la non-terre des terres de la terre doit être indiqué plus d'une fois avant la décision du Cabinet des ministres de l'Ukraine de 16 cerises de 1999 p. N ° 1050 «Expert Groshov Estimation des villages terrestres de la nomination de Nilskogospodarsky». Aux fins de la réglementation en vigueur, une expertise a été réalisée sur les parcelles de plusieurs enseignes de propriétaires fonciers, sur lesquelles il existe des indices de mine non approuvée, notamment sur le fait qu'il existe des procédures judiciaires non terminées, qui sont également préservées.

La base d'informations pour l'expertise en groshny expert des parcelles de terrain de l'appropriation de Nilskogospodarsky: les ponts du cadastre de la terre souveraine projet d'administration foncière; vidomosti sur les particularités naturelles, économiques, historiques et culturelles, environnementales et environnementales de la terre; Dani à propos de l'ingénierie de la terre d'oblastuvannya et de celle de la voie non aménagée; Danny à propos de la vente (loyer) de terrains dilyans, qui étaient stockés sur le marché au moment de l’évaluation.

Estimation de la guerre, identifiée à la suite d’évaluations d’experts, assurance dans l’heure qui suit l’installation: prix du terrain à vendre; prix de départ vente de terrains sur embuscades concurrentielles.

Variabilité estimée des terres dilyany iznachaetsya vihodachi z її caractéristiques des autorités, du régime juridique, des erreurs de calcul, ainsi que du marché de l'urahuvanny conjuncturi. Je suis très heureux d’oublier et d’attacher une victoria efficace.

Expert groshova évaluation de la terre pour de tels revenus méthodiques: capitalisation du revenu net; z_stavlennya prix vente de terrains parcelles de terrain; vrahuvannya vitrat sur l’équipement d’une voie ininterrompue sur terre; évaluation des terres en groshova pour la méthodologie d’évaluation en groshova des terres désignées comme terres non fédérales (territoire comportant des points de population), approuvée par le Cabinet des ministres de l’Ukraine vid 30 grass 1997 r. N ° 525 І Méthodologie de l'évaluation des terres à Groshovo de la région de Silkospodar désignée par la population des colonies de peuplement, approuvée par la résolution du Conseil des ministres de l'Ukraine du 23 bouleau 1995 p. N ° 213, dans la partie de l'évaluation foncière de la population des colonies de peuplement; Podnannya kіlkoh méthode méthodique avec smart razpodil oublié terre dilyany dans les entrepôts composant (terre dilyanka, hebdomadaire, équipement).

Pour l’évaluation de l’expertise sans ressources sur le terrain, les vainqueurs n’ont pas moins de trois approches méthodiques, dont l’une consiste à tirer parti de l’évaluation des terres sans le sou. Perevaga est coupable de pression sur ces revenus, qui peuvent être repris dans l'actualité la plus importante concernant la terre.

Par exemple, le pidkhid méthodique, qui peut être utilisé pour capitaliser sur le revenu net, transférant plus efficacement le territoire (en réalité plus intelligent) aux villes et villages, le poids du territoire et le coût de la ville de Victoria.

Avec la capitalisation directe du revenu net, l'estimation de la propriété foncière est déterminée par la formule suivante:

CCL = C / C, (6.14)

de Tskp - estimation de la variabilité des terres dilyany, viznozhena avec rancune de la capitalisation directe du revenu net (en UAH); Avant le - primaire propre dokhid (aboquotation réelle) (en UAH); SK - taux de capitalisation (en%).

En cas de capitalisation indirecte du revenu net, l'estimation de la propriété foncière doit être calculée selon la formule suivante:

évaluation des terres (6.15)

de Цкн - une estimation de la variabilité des terres dilyany, est marquée par une gentry de capitalisation indirecte du revenu net (en UAH); S est la somme de la ligne i = 1 à t ; Doi - points de revenu net pour la première saison (en UAH); t - period (at rocky), un certain montant d’assurance avec capitalisation indirecte du revenu net.

Le taux de revenu net capitalisé est déterminé comme étant le même que le revenu net minimum et la vente totale de terres pour terres, au même taux (%), sans taux ni taux d’intérêt.

Les revenus recyclés purs des terres oubliées sont réduits en revenus bruts, au profit de vitrata, en raison de l'utilisation des revenus oubliés, notamment parce qu'il n'y a pas de bonne raison, car il n'y en a plus.

La base est prise par le riche dokhid, obsessions de la terre effectivement vikoristovuvano.

Méthodiquement pіdhіd scho ґruntuєtsya en vente zіstavlennі de tsіn du podіbnih des terres dіlyanok, vikoristovuєtsya dans les esprits rozvinutogo Rinku zemlі que neruhomogo voie. Pour ce revenu, l'estimation de la propriété foncière est indiquée sur la vente de la propriété foncière selon la formule:

évaluation des terres (6.16)

de Tsp - estimation de la propriété d'un terrain, marquée d'un chapeau pour la vente d'un terrain à vendre (en UAH); Tsa - prix de la vente d'un terrain pour un terrain (en UAH); S est la somme d'une ligne de j = 1 à m ; m - facteurs dans la période; Ц аj - Різниця (modification) dans le prix (+, -) vente de terrains, de terrains, ce qui est dû, pour le facteur jm .

La base pour l'évaluation du nombre estimé de parcelles de terrain à vendre est la vente des parcelles à vendre, la vente de facteurs est basée sur les facteurs qui peuvent être utilisés et l'autre est disponible.

En attendant les facteurs, il est important d’ajouter à la guerre des terres dilyany, de définir: le régime juridique des terres dilyanka; le but et la fonction de la terre de la terre; penser à la vente (volume des ventes, ventes des ventes); date de vente (vente aux heures d'ouverture pour la vente, en raison de la vente d'esprits); erreur de calcul (dans le cas de parcelles roztasuvanny situées dans différentes zones naturelles et climatiques, dans des zones peuplées appartenant à différentes catégories et dans les limites de zones peuplées situées dans des zones ouvertes et dans l'économie); caractéristiques physiques (sélection et configuration des terres et des terres et paramètres d'ingénierie et géologiques: traitement de surface, station au sol, régime des nappes phréatiques et conditions d'inondation, engorgement, caractère irrégulier, etc. vikoristannya territoires adjacents (fonctionnellement vikoristannya voisins villages terrestres, densité de population, ingénierie fluviale et infrastructures de transport, station de Dovkill).

Viznachennya otsіnnoї vartostі zemelnoї dіlyanki Shlyakhov zіstavlennya tsіn vente de tout l'État dіlyanok peredbachaє zіstavlennya tsіn vente kіlkoh podіbnih Statewide dіlyanok, à la valeur kіntseva otsіnnoї vartostі viznachaєtsya yaks valeurs serednє pour nombre ranzhovanogo valeur varіantіv (sans urahuvannya naybіlshogo que la valeur naymenshogo) abo valeurs naybіlsh de poshirene rezultatіv Sered de possession .

Pidkhid méthodique, vous devez vous rendre sur un vrauvanny vitrat pour équiper une voie indestructible sur un terrain, pour être victorieux pour une évaluation du terrain oublié (rappelez-vous, rappelez-vous).

Pour ce revenu, l'estimation de la propriété du terrain est comptabilisée comme un excédent inférieur à la vente totale de la monnaie oubliée (ainsi qu'au revenu net plus élevé pour le reste du pays), ce qui est totalement gratuit:

Tsv = Tso - Vos, (6.17)

de Tsv - estimation de la terre de la terre, marquée avec une robe d'urachuvanny vitrat pour l'équipement d'une voie principale non obstruée (en UAH); Prix ​​de vente Tso - ochіkuvana (sur la capitalisation des revenus propres de terres oubliées) (en UAH); Vos - Vitrati pour l’équipement d’une voie non perturbée à terre (en UAH).

La base pour l'évaluation de la terre estimée pour la terre avec le vitrath urachuvannya pour l'équipement de la voie non aménagée, les parcelles de terrain sur le terrain, la vente des terres oubliées est prise, ainsi que le coût de la vente.

Les résultats de l’évaluation de la propriété foncière sont exagérés sur une base de parité et relèvent du type et des caractéristiques de la propriété foncière et de roztasovanyh sur une voie principale inchangée.

L’expertise en groshova d’expert sur le dilyanka terrestre (Sіlskogospodarski chi nesilskogospodarskoї) est réalisée dans la postité suivante:

  • Les informations nécessaires à l'évaluation;
  • viznenzhennya terre vikoristannya effective dіlyanki;
  • Vibration et formation d'évaluation méthodologique;
  • Viznazhennya variantiv valeur de la terre estimée wartosti terres pour le revenu le plus méthodique et en prenant la valeur de la valeur de la wartosti;
  • son pliant et durci sur l'expert groshova otsіnka;
  • Soumission d'une expertise au corps de la commission souveraine de la République de Zemlekoristuvannya.

Le son de l’évaluation par un groshova expert des terres est coupable des faits suivants:

  • pour la mise en œuvre d'une expertise groshnoy expert de la terre;
  • estimations métriques, la date à laquelle une évaluation a été réalisée sur le yak;
  • description de la terre terre;
  • un plan et une description du terrain, y compris les caractéristiques physiques et économiques, le régime juridique, les particularités du terrain, une description de l'objectif, de la nature de l'état et de l'état d'oubli;
  • analyse de l'efficacité de la terre de la terre;
  • obґruntuvannya ogran, enseignement méthodique;
  • rozrahunok otsіnno in vartostі land dіlyanki pour beaucoup de revenu méthodique;
  • changement fondamental de l'esprit effectué évaluation;
  • point de repère expert d'une période d'évaluation au bout d'une terre;
  • certificat de terre terre.

Le plan de situation et le plan de terrain dilyany, le premier matériau, le terrain pour évaluation de terrain, ainsi que la copie du contrat pour la conduite de l'évaluation et la copie du certificat d'expert certifié sont entendus.

Parfois, il existe une approche méthodique du revenu, ce qui signifie que vous devez capitaliser sur le revenu net du terrain; Taux de capitalisation d'un dilyany spécifique de la terre avec urakhuvanny bezrizikovyh taux de vidotskovyh, rizika sur investuvannya que la liquidité de la terre dilyanyki.

Au moment de l’approche méthodique, il est possible d’aller à la bonne quantité d’argent pour l’équipement du terrain non aménagé dans le terrain, en même temps que la vente de propriété, mais il n’ya aucun moyen de le faire. Cela ressemble à un expert et à l’avocat d’une personne morale qui a procédé à une évaluation du dylyanki foncier et qui a caché le sceau du prix d’une personne.

Contrôle et alimentation

  • Ouvrez le système de prêt hypothécaire et le rôle du système de crédit hypothécaire .
  • Familiarisez-vous avec les signes d'un prêt hypothécaire à l'investissement .
  • Décrivez la structure, la structure et les principales composantes du mécanisme du crédit d’investissement hypothécaire .
  • Yakі voir vartostі ob'єktіv l'humidité vikoristovuyutsya à otsіntsі nerukhomostі?
  • Quels principes sont basés sur l'évaluation du non-bridge?
  • Méthodes d'évaluation de la non-propriété d'un bien en cas de crédit hypothécaire et de crédit d'investissement .
  • Décrivez le pourcentage de revenu dans l'évaluation de biens non immobiliers .
  • Ouvrez la porte à la méthode du loyer brut .
  • Quel est le multiplicateur des loyers bruts?
  • Décrivez la méthode de capitalisation des immobilisations .
  • Quelle est également une capitalisation et comment puis-je le voir?
  • Décrivez la méthode d'encouragement cumulatif dans l'estimation du non-pontage .
  • Охарактеризуйте зміст методу відшкодування капіталу .
  • Що передбачає прямолінійне повернення капіталу, повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції, повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка?
  • У чому необхідність використання фінансового левереджу при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
  • Як визначається фінансовий левередж при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
  • Що таке ставка дохідності власного капіталу і як вона визначається?
  • Охарактеризуйте зміст методу інвестиційної групи в оцінці нерухомості .
  • Розкрийте особливості методу інвестиційної групи з амортизацією .
  • Що таке амортизація іпотечного кредиту?
  • Охарактеризуйте зміст техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості .
  • Як визначається вартість нерухомості при іпотечно-інвестиційному аналізі?
  • Визначте особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні .
  • Як визначається грошова оцінка сільськогосподарських земель в Україні?
  • Як визначається диференціальний рентний дохід у сільському господарстві?
  • Як визначається оцінка несільськогосподарських земель в Україні?
  • Як визначається оцінна вартість земельної ділянки при прямій та непрямій капіталізації?
  • Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
  • У якій послідовності проводиться експертна грошова оцінка сільськогосподарської чи несільськогосподарської ділянки?
  • Оцініть перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні .